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绿城中国业绩触底“为冲量”或违规交房
作者:佚名  点击数:756   更新时间:2019-12-02 12:23:20

长江商报记者晋松

绿色城市中国(03900.hk)董事会主席张亚东在最近的一次中期业绩会议上表示:“这已经达到历史低点。”。在管理层发生“大变革”后,绿城中国提交了十多年来最糟糕的成绩单。事实上,绿色城市的质量也达到了历史最低点。

今年上半年,中国绿城的收入为186.58亿元,同比下降44.4%。股东应占利润20.58亿元,同比下降11.9%。

今年前八个月,绿城中国的合同销售总额约为1023亿元,而其年销售目标为2000亿元。根据这一估计,中国绿城迄今已实现全年51.15%的目标。一位行业研究人员告诉《长江商报》记者,今年上半年的业绩真的不是很好,根据这个过程,今年2000亿元的目标可能会落空。

除了继续坚持传统的房地产投资开发业务外,还增加了以代理建设为代表的轻资产业务,占30%以上。

然而,建筑业的加速发展使绿色城市的质量受到质疑。以强调质量著称的绿城中国,在出售给宋卫平后,进入了规模扩张和高营业额的模式。它的项目经常违反规定。今年上半年,许多项目受到质疑,因为它们不符合条件并提前提交了财产。除了提前提交房产,今年以质量著称的绿城项目也因质量问题受到许多业主的保护。

针对公司经营及相关财务问题,《长江商报》记者致函中国绿城,截至发布之时,未收到任何相关回复。

上半年业绩跌至“历史低点”

今年上半年,绿城中国的收入为186.58亿元,较去年同期下降44.4%,原因是上半年房地产销售收入的确认减少。股东应占利润20.58亿元,同比下降11.9%。截至6月底,绿城实现合同销售总额743亿元,同比下降1.5%。合同销售面积403万平方米,同比增长1%。

绿城中国董事会主席张亚东在中期业绩会议上表示:“这已经达到历史低点。”。这一销售水平仅达到张亚东2019年目标的37.15%。此前,张亚东在绿城2018年度业绩会议上表示,绿城将在未来三年实现2000亿、2500亿和3000亿元的销售目标。

事实上,从业绩来看,2018年中国绿城的交通量为1564亿,仅比2017年增长6.9%,为近三年来的最低水平。它的流量排名也从2017年的第11位下降到了第17位。今年上半年,根据凯瑞最近发布的房屋企业销售清单,绿城集团今年上半年的合同销售额约为495.5亿元,在行业内排名第29位。

此外,今年上半年在绿城启动了449个新项目,但只完成了135个,而今年下半年启动了493个新项目,完成了484个项目。绿城表示,尽管今年上半年的竣工速度不平衡,但与2018年相比,绿城的新建筑面积将增加35.6%,竣工面积将增加25.8%。

“绿城今年的年销售额目标是2000亿元,公司有信心实现这一目标。”尽管上半年同比增长为负,合规率低于40%,但首席财务官兼公司秘书郑风在8月26日于香港举行的2019年中期业绩会议上强调,他有信心实现年度目标。

这种信心和信心是因为它有足够的价值和存储空间。截至6月底,中国绿城共有土地储备项目125个,总建筑面积3412万平方米,产权面积2041万平方米。总实用面积约2349万平方米,权益实用面积1395万平方米。平均地价为6259元/平方米,占一、二线城市土地储备总可出售价值的72%。

建设项目比例超过30%

事实上,高端绿城一直在高速发展,并加速其土地收购。进入2019年,绿城赢得了10多块土地,其中许多土地以低价接近底价。

其中,1月30日,绿城以9.6亿元获得杭州余杭未来科技城地块。底价为16,000元/平方米,但周边地区最高销售价格为22,000元/平方米。3月28日,绿城以总成交价26.9亿元赢得宁波潘霍豆庄地块。实际底价为18000元/平方米,二手精装价格为25000元/平方米。3月29日,绿城以19.7亿元获得杭州萧山兴义村地块。实际可售楼层价格约为35,000元/平方米,而周边地区的顶层价格为35,000元/平方米。4月3日,绿城以23.4亿元赢得宁波东部新城地块,其中可售楼层价格约为29,000元/平方米,周边地区顶层现价不到40,000元/平方米。

这四块土地的地价分别为26.15%、37%、49.8%和24.2%,平均底价约为每平方米19,800元。2018年,中国绿城新土地的平均底价约为每平方米11400元,几乎翻了一番。

在扩张领土的同时,绿城中国的负债也增加了。截至6月底,绿城中国的资产负债率为58.6%,较去年年底的55.3%上升了3.3个百分点。贷款总额865.59亿元,比上年末814.58亿元增长6.26%。净负债383.27亿元,比上年末332.39亿元增长15.30%。

除了继续坚持传统的房地产投资开发业务外,还增加了以代理建设为代表的轻资产业务。绿城代理建筑业务产生的高额净利润已成为推动其销售增长的重要组成部分。

在年度报告中,绿城中国称自己是“中国最大、专业能力最强的品牌代理商”。反映集团建筑业务规模和储备情况,据统计,2016年至2018年三年间,绿城集团分别实现销售额181亿元、430亿元和552亿元,销售额占比分别为15.89%、15.89%和35.29%。

绿城中国透露,2019年上半年新增59个建设项目。截至2019年6月30日,集团共有建设管理项目317个,规划总建筑面积7284万平方米,预计总销售额4194亿元。今年上半年,绿城中国的合同销售额达743亿元。在743亿元的总销售额中,合同销售额达494亿元,代理销售额达249亿元,绿城实际股权销售额仅为267亿元。

维权继续陷入质量漩涡

材料必须是最好的,防水性比别人多做两次;住宅区的车道宽度必须达到7米以上,考虑到业主在5年内需要更换公交车。

它始终印着创始人宋卫平“用心工作,慢慢工作,做好工作”的品牌。这家以高品质和配套生活服务而闻名的房地产企业,在卖给中国交通集团和去宋卫平后,进入了规模扩张和高营业额的模式。

然而,建筑代理业务的加速发展,已经扭曲了绿城曾经持有的“用心工作,慢慢工作,做好工作”的质量理念。在过去的一年里,业主在济南章丘中康绿城百合花园社区、青岛李沧绿城郁金香银行和杭州绿城富春玫瑰园捍卫了自己的权利。涉及的问题包括立面裂缝、房屋渗水、墙体空心化和其他房屋质量问题。

去年,绿城中国发布了《关于全面加强内生现金流管理的通知》,要求员工加快销售,坚决实施“早卖、多卖、快卖”的战略。同时,我们将加强应收账款的催收,并“尽一切努力”为受限价政策影响的项目取得预售许可证。对于不受限价政策影响的项目,要努力将2019年原计划供应的房屋提前到2018年开盘销售,严格控制付款。

据了解,济南“高科技绿城玉兰花园”的一些项目存在违规、强迫业主交房、甚至工程质量不符合规定等现象。由于“仓促表演”。目前,该项目已被济南市住房和城乡建设局房地产市场监管司责令整改,未能通过综合验收。然而,相关违规行为尚未得到解决。目前,该项目第二阶段约有六栋楼的业主被迫交出房屋。

此外,以质量著称的绿色城市项目因质量问题而受到许多业主的保护。许多建设项目,如云南省昆明市春江岳明社区、山东省青岛市即墨市中航绿城理想城市、山东省章丘市中康绿城白鹤花园社区、济南绿城玉兰花园,都因工程质量等问题而不同程度地拥有业主权利。中康绿城百合花园小区的一些建筑甚至因违章建筑而被拆除重建。

上述研究人员认为,对于这类业务,后续需要整合几个内容,包括与客户的关系维护、品牌管理等。特别是在质量方面,它应该到位,以帮助改善各种关系。

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